Transformation de bureaux en logements à Paris

Transformation de bureaux en logements à Paris

Transformation de bureaux en logements à Paris


La transformation de bureaux en logements a vu un accroissement important ces dernières années dans la région parisienne. De l’année 2001 à 2012, le nombre de dossiers autorisés par le service des permis de construire dans l’objectif de transformer des bureaux en surfaces habitables n’a fait que décupler. Si le nombre de dossiers déposés est de 70 par an de 2001 à 2004, il passe à 140 de 2010 à 2012. En moyenne, pas moins de 400 logements ont été créés en 12 ans incluant ainsi la transformation de 393 000 m2 de surfaces de bureaux. C’est durant l’année 2011 que le nombre de bureaux réaménagés en surfaces d’habitation a connu un pic fulgurant dont l’exploitation de plus de 20 000 m2 de surfaces de bureaux. Par conséquent, des milliers de dossiers sont alors autorisés par le service de permis de construire de 2001 à 2012.

Les opérations établies à cet effet sont subdivisées en différents groupes selon leur taille : les petites opérations de 100 m2 à 1 000 m2, les opérations moyennes de 1 000 à 10 000 m2 et les grandes opérations de plus de 10 000 m2. Ceci étant posé, on peut noter que les moyennes et grandes opérations sont peu sollicitées mais le nombre de surfaces transformées est aussi important que celui des petites opérations. De 2001 à 2012, on peut noter 544 dossiers déposés pour la transformation de bureaux en surfaces d’habitation pour une taille d’opération de moins de 100 m2 soit 31 397 m2 de surfaces modifiées contre 1 dossier de grande opération pour la transformation de plus de 20 000 m2 de surface. Dans le 12eme et le 13eme arrondissement, 2 grandes opérations ont ainsi largement dépassé les 10 000 m2 au cours de l’année 2009 et 2011 pour la transformation d’immeubles de bureaux en habitations et logements pour étudiants.

Cependant, on peut distinguer un certain engouement à la réhabilitation des parcs de bureaux en logements dans le centre haussmannien par rapport aux bureaux qui se situent dans le quartier des affaires notamment à cause de leur valeur commerciale nettement plus élevée car on trouve généralement dans cette zone les parcs de bureaux les plus développés à Paris.

Au niveau du loyer, les tarifs des logements sont plus abordables que ceux des bureaux et la différence s’avère être de plus en plus remarquable dans le Quartier Central des Affaires. Par ailleurs, il existe une théorie qui implique que les tarifs communiqués concernant le loyer des bureaux sont bien plus avantageux par rapport aux coûts réels que les locataires devront supporter.

En effet, la location de bureau inclut diverses remises concernant notamment les charges importantes et les trois premiers mois de loyer avec des coûts de travaux qui ne seront pas taxés auprès du locataire. Les prix affichés sont ainsi particulièrement élevés pour ne pas dévaluer le bien immobilier par rapport à ceux de la concurrence. Contrairement aux loyers des bureaux, ceux des logements ne sont pas négociables et sont dépourvus de toute remise.

Compte tenu de la loi concernant les SRU, la réhabilitation des bureaux en logements doit faire l’objet de la mise en place de logements sociaux. Dans cette optique, pendant les 12 années entre 2001 et 2012, 1709 logements SRU ont été conçus sur un total de 4777 bureaux transformés en logements. Cette perspective est soutenue par deux principaux acteurs dont les bailleurs sociaux et les opérateurs privés.

De 2001 à 2012, 36% des bureaux transformés sont alors destinés aux logements SRU. C’est en 2009 que le nombre de productions de logements sociaux est le plus important pendant ces 12 ans même si l’année 2011 marque de grosses activités sur la réhabilitation de bureaux en logements dans la région parisienne.